Legionellen in der Trinkwasserinstallation sind für Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen ein wichtiges Gesundheits- und Pflichtthema. Entscheidend sind nicht einzelne Vorsichtsmaßnahmen, sondern ein hygienisch geeigneter Betrieb der gesamten Anlage: passende Temperaturen, regelmäßiger Wasseraustausch, eine funktionierende Zirkulation und die fristgerechte Untersuchung durch eine zugelassene Untersuchungsstelle.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann mindestens alle drei Jahre eine systemische Untersuchung auf Legionellen vorgeschrieben sein.
Die Pflicht greift jedoch nicht pauschal bei jedem Gebäude. Maßgeblich sind die Art und Größe der Trinkwassererwärmungsanlage, die Nutzung, vorhandene Duschen oder andere Einrichtungen mit Wasservernebelung sowie die Gebäudeart.
Warum können Legionellen im Mehrfamilienhaus zum Problem werden?
Legionellen sind Bakterien, die in geringer Zahl natürlicherweise im Wasser vorkommen können. In Trinkwasserinstallationen können sie sich vermehren, wenn Temperatur, Verweildauer und weitere Betriebsbedingungen dafür günstig sind. Besonders kritisch ist der Temperaturbereich von etwa 25 bis 45 °C.
Eine Infektion entsteht vor allem durch das Einatmen feinster legionellenhaltiger Wassertröpfchen, sogenannter Aerosole. Sie können beispielsweise beim Duschen entstehen. Das Trinken des Wassers gilt dagegen in der Regel nicht als typischer Übertragungsweg.
Legionellen können das meist mild verlaufende Pontiac-Fieber oder eine schwere Lungenentzündung, die Legionärskrankheit, verursachen. Ein erhöhtes Risiko haben unter anderem ältere Menschen, Raucher sowie Menschen mit Vorerkrankungen oder geschwächtem Immunsystem.
Ungünstige Temperaturen
Kühlt Warmwasser zu stark ab oder erwärmt sich Kaltwasser, können für Legionellen günstige Temperaturbereiche entstehen.
Stagnation
Selten genutzte Entnahmestellen, Leerstände und nicht durchströmte Leitungsabschnitte verlängern die Aufenthaltszeit des Wassers.
Technische Schwachstellen
Ungeeignete Zirkulation, überdimensionierte Leitungen, fehlende Dämmung oder nicht mehr benötigte Leitungsabschnitte können hygienische Risiken begünstigen.
Wann ist die Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus Pflicht?
Nach § 31 Trinkwasserverordnung muss eine systemische Untersuchung erfolgen, wenn Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird und mehrere technische Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Die Vermietung von Wohnraum gilt dabei grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Trinkwasserverordnung.
Bestimmte Anlagengröße
Der Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer fasst mehr als 400 Liter oder mindestens eine Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle enthält mehr als drei Liter Wasser. Der Inhalt der Zirkulationsleitung wird dabei nicht mitgerechnet.
Wasser wird vernebelt
In der Wasserversorgungsanlage befinden sich Duschen oder andere Einrichtungen, an denen Trinkwasser vernebelt wird und lungengängige Aerosole entstehen können.
Kein Ein- oder Zweifamilienhaus
Die Wasserversorgungsanlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Ein Mehrfamilienhaus kann daher in den Anwendungsbereich fallen, wenn auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Bei einer Gebäudewasserversorgungsanlage, in der Trinkwasser gewerblich, aber nicht öffentlich abgegeben wird, ist die Untersuchung mindestens alle drei Jahre durchzuführen. Für neu in Betrieb genommene untersuchungspflichtige Anlagen ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme vorgesehen. Bei öffentlicher Tätigkeit oder besonderen Einrichtungen können kürzere Intervalle gelten.
Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, sollte anhand der konkreten Trinkwasserinstallation und Nutzung geprüft werden. Dezentrale Warmwasserbereitung kann beispielsweise zu einer anderen Bewertung führen als eine zentrale Großanlage.
Wie läuft eine vorgeschriebene Legionellenuntersuchung ab?
Eine privat entnommene Wasserprobe oder ein frei verkäuflicher Selbsttest ersetzt die vorgeschriebene systemische Untersuchung nicht. Der Betreiber muss eine zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen. Die Proben werden nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik an mehreren repräsentativen Stellen der Trinkwasserinstallation genommen.
Untersuchungspflicht und Anlage klären
Zunächst werden Nutzung, Trinkwassererwärmung, Leitungsvolumen und vorhandene Einrichtungen mit Wasservernebelung betrachtet.
Zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen
Die Beprobung und Untersuchung müssen durch eine nach Trinkwasserverordnung zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen. Diese legt die geeigneten Probennahmestellen fachgerecht fest.
Repräsentative Proben nehmen
Beprobt werden geeignete Stellen am Trinkwassererwärmer, im Zirkulationssystem und an ausgewählten Entnahmestellen. Die Untersuchung soll den hygienischen Zustand des Systems beurteilen, nicht nur einen einzelnen Wasserhahn.
Ergebnis bewerten und dokumentieren
Der Prüfbericht enthält die Ergebnisse und Angaben zur Probennahme. Betreiber müssen die Niederschrift mindestens zehn Jahre aufbewahren und die gesetzlich vorgesehenen Informationspflichten beachten.
Was bedeutet der technische Maßnahmenwert von 100 KBE je 100 Milliliter?
Die Trinkwasserverordnung legt für Legionella spec. einen technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter fest. Dieser Wert ist kein klassischer Grenzwert und auch keine pauschale Aussage darüber, wie groß das Gesundheitsrisiko für eine einzelne Person ist.
Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, löst dies jedoch verbindliche Handlungspflichten aus. Das Ergebnis darf deshalb weder verharmlost noch ohne fachliche Einordnung als automatisches Duschverbot verstanden werden.
Was müssen Betreiber bei einem Legionellenbefund tun?
Bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts verlangt § 51 Trinkwasserverordnung eine strukturierte Ursachenklärung und geeignete Schutzmaßnahmen. Welche technischen oder nutzungsbezogenen Schritte erforderlich sind, ergibt sich erst aus der konkreten Anlage, dem Befund und der Risikoabschätzung.
Gesundheitsamt einbeziehen
Die zugelassene Untersuchungsstelle zeigt das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts unverzüglich beim zuständigen Gesundheitsamt an. Der Betreiber muss sich vergewissern, dass diese Anzeige erfolgt ist.
Ursachen untersuchen
Zur Ursachenklärung gehören eine Ortsbesichtigung und die Prüfung, ob die allgemein anerkannten Regeln der Technik in der betroffenen Trinkwasserinstallation eingehalten werden.
Risikoabschätzung erstellen
Die frühere Bezeichnung Gefährdungsanalyse wurde in der Trinkwasserverordnung durch die schriftliche Risikoabschätzung ersetzt. Sie beschreibt die Anlage, bewertet mögliche Gefährdungen und dokumentiert festgestellte technische Abweichungen.
Erforderliche Maßnahmen umsetzen
Die notwendigen Maßnahmen richten sich nach Ursache und Risiko. Möglich sind betriebliche Anpassungen, technische Instandsetzungen, der Rückbau nicht benötigter Leitungsabschnitte sowie im Einzelfall Reinigungs- oder Desinfektionsmaßnahmen.
Verbraucher informieren und Erfolg kontrollieren
Betroffene Verbraucher müssen über das Ergebnis der Risikoabschätzung sowie über Nutzungseinschränkungen und Empfehlungen informiert werden. Nach der Umsetzung sind Dokumentation und erforderliche Nachuntersuchungen entscheidend.
Thermische oder chemische Verfahren können Teil eines Maßnahmenkonzepts sein. Bleiben Stagnation, mangelhafte Zirkulation, ungeeignete Temperaturen oder bauliche Schwachstellen bestehen, kann die Belastung erneut auftreten. Verfahren und Schutzmaßnahmen müssen fachlich geplant und auf die Anlage abgestimmt werden.
Wie lassen sich Legionellen im laufenden Betrieb vorbeugen?
Die wirksamste Prävention ist eine nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geplante, betriebene und instand gehaltene Trinkwasserinstallation. Eigentümer und Verwalter sollten dafür klare Zuständigkeiten, Intervalle und Dokumentationswege festlegen.
- alle Entnahmestellen regelmäßig nutzen oder in ein fachlich festgelegtes Spülkonzept aufnehmen
- Warmwasser- und Zirkulationstemperaturen kontrollieren und nicht eigenmächtig absenken
- Kaltwasser möglichst kühl halten und eine Erwärmung durch benachbarte Leitungen vermeiden
- Zirkulationsleitungen und Zirkulationspumpe fachgerecht einregulieren und betreiben
- nicht mehr benötigte oder dauerhaft stagnierende Leitungsabschnitte fachgerecht zurückbauen
- Trinkwassererwärmer, Armaturen und weitere wartungsbedürftige Bauteile regelmäßig prüfen lassen
- Leerstände, Nutzungsunterbrechungen und die Wiederinbetriebnahme vorausschauend organisieren
- Umbauten ausschließlich durch zugelassene Installationsunternehmen ausführen lassen
Der DVGW nennt mindestens 55 °C an jeder Stelle des Zirkulationssystems als wichtige Temperaturanforderung. Entscheidend ist allerdings das gesamte Anlagenkonzept. Eine gelegentliche sogenannte Legionellenschaltung ersetzt weder den bestimmungsgemäßen Betrieb noch die regelmäßige Wartung der Trinkwasserinstallation.
Wer übernimmt welche Aufgabe?
Betreiber, Vermieter oder Eigentümer
Sie organisieren die fristgerechte Untersuchung, stellen Zugang und Unterlagen bereit, veranlassen erforderliche Maßnahmen und erfüllen die Informations- und Dokumentationspflichten.
Zugelassene Untersuchungsstelle
Sie führt die rechtskonforme Probennahme und Laboruntersuchung durch, dokumentiert die Ergebnisse und meldet das Erreichen des technischen Maßnahmenwerts an das Gesundheitsamt.
SHK-Fachbetrieb
Er prüft die Trinkwasserinstallation technisch, beurteilt Temperaturen und Zirkulation, behebt festgestellte Mängel und setzt geeignete betriebliche oder bauliche Maßnahmen um.
Gesundheitsamt
Es überwacht die Einhaltung der Trinkwasserverordnung, bewertet die Situation im Einzelfall und kann zusätzliche Schutzmaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen anordnen.
Was kosten Legionellenprüfung und technische Maßnahmen?
Die Kosten lassen sich nicht seriös pauschal angeben. Für die Untersuchung sind unter anderem Anzahl und Lage der Probennahmestellen, Gebäudegröße und Zugänglichkeit relevant. Bei einem Befund kommen Aufwendungen für Ursachenklärung, Risikoabschätzung, Nachuntersuchungen und gegebenenfalls technische Arbeiten hinzu.
Eine Bestandsaufnahme schafft Klarheit darüber, ob lediglich Betriebsparameter angepasst werden müssen oder ob beispielsweise Zirkulation, Leitungsführung, Dämmung oder Trinkwassererwärmung technisch verändert werden sollten. SHK Zientz unterstützt Eigentümer und Hausverwaltungen in Gelsenkirchen und Umgebung bei der technischen Prüfung und Umsetzung geeigneter Maßnahmen rund um die Sanitär- und Trinkwasserinstallation.
Häufig gestellte Fragen
FAQ zu Legionellen im Mehrfamilienhaus
Hier finden Sie kompakte Antworten zu Prüfpflicht, Maßnahmenwert, Duschverbot und Vorbeugung.
Muss jedes Mehrfamilienhaus auf Legionellen untersucht werden?
Nein. Die Untersuchungspflicht hängt unter anderem von der gewerblichen oder öffentlichen Abgabe des Trinkwassers, der Größe der Trinkwassererwärmungsanlage, dem Leitungsvolumen und vorhandenen Einrichtungen mit Wasservernebelung ab. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Pflicht nach § 31 Absatz 1 ausgenommen.
Wie oft müssen Vermieter die Legionellenprüfung durchführen lassen?
Bei untersuchungspflichtigen Gebäudewasserversorgungsanlagen, in denen Trinkwasser gewerblich, aber nicht öffentlich abgegeben wird, mindestens alle drei Jahre. Bei öffentlicher Tätigkeit gelten grundsätzlich kürzere Intervalle. Für neue Anlagen ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme vorgesehen.
Sind 100 KBE je 100 Milliliter ein Grenzwert?
Die Trinkwasserverordnung bezeichnet 100 KBE je 100 Milliliter als technischen Maßnahmenwert, nicht als Grenzwert. Wird er erreicht, müssen die gesetzlich vorgesehenen Schritte zur Anzeige, Ursachenklärung, Risikoabschätzung und Abhilfe eingeleitet werden.
Bedeutet ein Legionellenbefund automatisch ein Duschverbot?
Nein, nicht jeder Befund führt automatisch zu einem Duschverbot. Ob Nutzungseinschränkungen, endständige Filter oder andere Sofortmaßnahmen erforderlich sind, hängt von Befund, Risiko, betroffenen Personengruppen und der Bewertung durch Verantwortliche und Gesundheitsamt ab. Verbindliche Hinweise sind unbedingt einzuhalten.
Kann man durch das Trinken des Wassers erkranken?
Der typische Infektionsweg ist das Einatmen feinster legionellenhaltiger Wassertröpfchen, etwa beim Duschen. Das Trinken von belastetem Wasser gilt für gesunde Menschen in der Regel nicht als gefährlich. Bei konkreten behördlichen Nutzungshinweisen oder gesundheitlichen Beschwerden sollten Sie die dort genannten Vorgaben befolgen beziehungsweise ärztlichen Rat einholen.
Kann eine thermische Desinfektion das Problem dauerhaft lösen?
Sie kann im Einzelfall Teil der Maßnahmen sein, beseitigt aber nicht automatisch technische oder betriebliche Ursachen. Ohne Korrektur von Stagnation, Temperaturen, Zirkulation oder baulichen Mängeln kann eine erneute Belastung auftreten.
Was können Mieter zur Vorbeugung beitragen?
Mieter sollten alle Entnahmestellen regelmäßig nutzen, nach längerer Abwesenheit die Vorgaben des Vermieters zum Wasseraustausch beachten und Auffälligkeiten zeitnah melden. Die Betreiberpflichten für Untersuchung, Instandhaltung und erforderliche Maßnahmen werden dadurch jedoch nicht auf die Mieter übertragen.
Trinkwasserinstallation fachgerecht betreiben
Benötigt Ihre Anlage eine technische Prüfung oder Optimierung?
SHK Zientz unterstützt Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen bei der technischen Bestandsaufnahme, der Optimierung von Temperaturen und Zirkulation sowie der Umsetzung erforderlicher Maßnahmen. Den konkreten Umfang stimmen wir transparent auf Gebäude, Anlage und vorhandene Untersuchungsergebnisse ab.
Fachliche Grundlagen: § 31 Trinkwasserverordnung, § 51 Trinkwasserverordnung, § 52 Trinkwasserverordnung, Anlage 3 Trinkwasserverordnung, DVGW – Vermeidung von Legionellen und RKI-Ratgeber Legionellose. Rechts- und Informationsstand: August 2026.
