Legionellen sind Bakterien im Trinkwasser, die schwere Lungenentzündungen verursachen können. Für Vermieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind sie deshalb nicht nur ein gesundheitliches, sondern auch ein rechtliches Pflichtthema. Eine fachgerecht betriebene Trinkwasseranlage schützt Mieter, vermeidet Haftungsrisiken und sorgt für einen reibungslosen Betrieb der Immobilie.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was Legionellen sind, welche Gefahren sie bergen, wie sie bekämpft werden können und welche Pflichten Eigentümer von Mehrfamilienhäusern beachten müssen.
Was sind Legionellen und welche Folgen drohen?
Legionellen sind Bakterien, die natürlicherweise im Wasser vorkommen. Kritisch werden sie vor allem in lauwarmem, stehendem Wasser sowie in Biofilmen an den Innenwänden von Rohrleitungen. Besonders günstige Bedingungen finden sie in Temperaturbereichen zwischen etwa 25 und 45 °C.
Gefährlich sind Legionellen nicht beim Trinken des Wassers, sondern dann, wenn feinste Wassertröpfchen (Aerosole) eingeatmet werden. Das passiert typischerweise beim Duschen, in Whirlpools oder bei bestimmten technischen Anlagen.
Die schwerste Erkrankung ist die Legionärskrankheit, eine Form der Lungenentzündung, die insbesondere für ältere Menschen, Raucher oder immungeschwächte Personen lebensbedrohlich sein kann. Mildere Verläufe äußern sich als grippeähnliche Erkrankung mit Fieber, Husten und allgemeiner Abgeschlagenheit.
Wie kann man Legionellen bekämpfen?
Die Bekämpfung von Legionellen erfordert in der Regel eine Kombination mehrerer Maßnahmen, die sowohl kurzfristig die Keimzahl senken als auch langfristig die Ursachen beseitigen.
Thermische Desinfektion
Ein zentrales Verfahren ist die thermische Desinfektion. Dabei wird das Trinkwarmwasser auf etwa 60 bis 70 °C erhitzt und jede Entnahmestelle für mehrere Minuten mit diesem heißen Wasser gespült. Ziel ist es, die Legionellen durch Hitze zuverlässig abzutöten.
Mechanische Reinigung
Zusätzlich kommen mechanische Verfahren zum Einsatz, etwa Impulsspülungen mit hohen Fließgeschwindigkeiten. Diese helfen, Biofilme, Ablagerungen und Nährstoffe aus den Leitungen zu entfernen, die das Wachstum von Bakterien begünstigen.
Weitere Maßnahmen
Je nach Ausmaß der Belastung können ergänzend chemische Desinfektionsverfahren (z. B. mit Chlor), UV-Desinfektion oder endständige Filter an Entnahmestellen sinnvoll sein – insbesondere in sensiblen Bereichen oder bei akuter Gefährdung.
Vorbeugung im laufenden Betrieb
Der wirksamste Schutz vor Legionellen ist eine hygienisch geplante und fachgerecht betriebene Trinkwasserinstallation.
Wichtige Grundsätze sind:
-
Warmwasser sollte dauerhaft auf mindestens 60 °C gehalten werden.
-
Kaltwasser sollte möglichst unter 20 °C bleiben.
-
Leitungen und Zapfstellen müssen regelmäßig genutzt oder gespült werden, um Stagnation zu vermeiden – insbesondere nach Leerstand oder Urlaubszeiten.
Problematisch sind Totleitungen, überdimensionierte Rohrleitungen oder schlecht zirkulierende Stränge. Diese begünstigen Biofilmbildung und sollten bei Sanierungen konsequent zurückgebaut oder hydraulisch optimiert werden.
Auch regelmäßige Wartung, die Entkalkung von Duschköpfen und Perlatoren sowie ein klar definiertes Spül- und Wartungskonzept gehören zu einer wirksamen Prävention.
Was müssen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern beachten?
Eigentümer und Betreiber von Mehrfamilienhäusern gelten rechtlich als Betreiber einer Trinkwasseranlage und tragen die Verantwortung für die Trinkwasserhygiene.
Ab bestimmten Anlagengrößen und Nutzungsarten sind regelmäßige Legionellenuntersuchungen gesetzlich vorgeschrieben. Wird der Maßnahmenwert überschritten, müssen unter anderem eine Gefährdungsanalyse durchgeführt, geeignete Sanierungsmaßnahmen eingeleitet und gegebenenfalls Nutzungsbeschränkungen wie Duschverbote oder Filtereinsatz angeordnet werden.
Wichtig ist, alle Anlagenteile im Blick zu behalten – vom Speicher über die Zirkulation und Steigleitungen bis in die einzelnen Wohnungen. Änderungen oder Erweiterungen sollten ausschließlich nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik erfolgen und sorgfältig dokumentiert werden.
Unser Angebot für Vermieter und Verwalter
Als Fachbetrieb unterstützen wir Eigentümer und Verwalter von Mehrfamilienhäusern umfassend bei der Legionellenprävention und -bekämpfung. Unser Leistungsangebot reicht von der Bestandsaufnahme über Spül- und Desinfektionsmaßnahmen bis hin zur technischen Optimierung Ihrer Trinkwasseranlage.
Wir helfen bei:
-
der Erstellung von Spül- und Wartungskonzepten
-
der Beratung zu baulichen Maßnahmen (z. B. Rückbau von Totleitungen, Verbesserung der Zirkulation)
-
der Begleitung und Umsetzung behördlich geforderter Maßnahmen
Quellen & weiterführende Informationen
-
Sofortmaßnahmen gegen Legionellen – activ consult berlin
https://acbberlin.com/sofortmassnahmen-gegen-legionellen/ -
Checkliste: Maßnahmen bei hohem Legionellenbefall – IFMU
https://www.legionellen.ifmu.de/info/legionellenbefall-was-tun/hohe-kontamination/checkliste-massnahmen-bei-hohen-legionellenbefall/ -
Praxisbeispiel: Rohrleitungen reinigen mit Comprex®
https://comprex.de/unkategorisiert/legionellenbekampfung/ -
Legionellen abtöten – so funktioniert es
https://www.test-wasser.de/legionellentoeten -
Legionellen abtöten und bekämpfen – AquaConcept
https://www.schicht.com/de/legionellen-abtoeten/ -
Legionellen im Trinkwasser: Risiken erkennen und vorbeugen – ADAC
https://www.adac.de/gesundheit/krankheiten/legionellen/ -
Sanierung von Trinkwasserleitungen bei Legionellenbefall – IKZ
https://www.ikz.de/ikz-praxisarchiv/p0206/020612.php -
Legionellen in Wasserleitungen von Wohnhäusern – Baunetzwissen
https://www.baunetzwissen.de/bad-und-sanitaer/fachwissen/trinkwasser/legionellen-in-wasserleitungen-von-wohnhaeusern-3398713 -
Merkblatt „Thermische Desinfektion“ bei Legionellenbefall (PDF)
https://www.mkk.de/media/resources/pdf/mkk_de_1/buergerservice_1/lebenslagen_1/gesundheit_1/57_3_gesundheit/hyg/merkblatt_wasser/Merkblatt_Thermische_Desinfektion_bei_Legionellenbefall.pdf -
Legionellen und Legionellose – BAG-/BLV-Empfehlungen (PDF)
https://www.blv.admin.ch/dam/blv/de/dokumente/gebrauchsgegenstaende/badewasser/legionellen-legionellose-modul-11.pdf.download.pdf